Общая характеристика сделок с жилыми помещениями

И по ранее действовавшему и по современному законодательству «незаключенный договор» и «недействительный договор» – абсолютно разные, взаимоисключающие друг друга понятия. Как указывает М.И Брагинский., несостоявшийся («незаключенный договор») – это всегда «ничто», а недействительный – может быть «нечто», имея в виду те специальные последствия, которые указаны в законе на этот счет. Не все авторы в юридической литературе разграничивают понятия «незаключенный договор» и «недействительный договор». Так, В.П. Шахматов считает, что деление сделок на «незаключенные» и «недействительные» не имеет практического значения, поскольку последствия исполнения «незаключенных сделок» все равно определяются по правилам установленным для недействительных сделок. Думается, что с таким мнением автора нельзя согласиться. Другие авторы не отождествляют понятия «незаключенный договор» и «несостоявшийся договор». Так, В.В. Груздев, рассматривая проблемы регулирования недействительных и несостоявшихся сделок, указывает, что понятия «незаключенный договор» и «несостоявшийся договор» не тождественны. Он выделяет следующие основные разновидности несостоявшихся сделок:

сделки, не содержащие существенных условий;

реальные договоры, не заключенные в виду отсутствия передачи соответствующего имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ).

договоры, подлежащие государственной регистрации и не прошедшие такой регистрации в установленном порядке. Однако в случае, когда в законе содержится прямое указание на то, что неосуществление государственной регистрации договора влечет его недействительность, он не может считаться несостоявшимся (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 1 ст. 165 ГК РФ);

сделки, которые вообще не могли состояться в силу объективных причин (например, договор, заключенный между двумя обособленными подразделениями одного и того же юридического лица; завещание, в котором в качестве единственного наследника указан сам наследодатель, и т.п.).

Рассмотрим, что является объединяющим началом для недействительных и несостоявшихся сделок.

Сделка представляет собой юридический факт, влекущий за собой возникновение именно тех гражданско-правовых последствий, наступления которых желают ее субъекты. В случае же совершения в виде сделки гражданами (юридическими лицами) противоправных действий возникают специальные правовые последствия, установленные законом для недействительной сделки. При этом желаемый ее субъектами правовой результат оказывается полностью не достигнутым. Иными словами, недействительная сделка не имеет значения сделки – юридического факта и в этом смысле выступает несуществующим юридическим фактом.

Здесь важно указать на то, что сама по себе недействительная сделка все же является юридическим фактом, влекущим наступление известных правовых последствий. Однако именно как сделка – юридический факт она абсолютно бесплодна. В.П. Шахматов в отношении недействительных сделок замечает: соображения, высказанные в нашей литературе в разное время и различными авторами, показывают, что, несмотря на некоторую противоречивость, многие из них объединяются одинаковой оценкой недействительных сделок как действий неправомерных, то есть, относят такую сделку к такому виду юридического факта как – неправомерное действие. Сам же В.П. Шахматов отмечает: классификация недействительных сделок, по моему мнению, должна иметь под собой объективный критерий, заключающийся в характере несоответствия сделок требованиям норм права.

Сказанное в полной мере относится и к несостоявшимся сделкам, с той лишь разницей, что они вообще не могут влечь за собой какие-либо гражданско-правовые последствия, в том числе и негативного характера.

В.В. Груздев отмечает: следовательно, в означенном смысле и недействительные, и несостоявшиеся сделки суть несуществующие юридические факты – сделки. В этом проявляется единство их правовой природы.

Отличие же несостоявшейся сделки от недействительной, как следует из приведенных выше соображений, состоит в принципиальной способности последней порождать при определенных условиях предусмотренные законом специальные правовые последствия (как общие, так и дополнительные), что связано с ее характеристикой как юридического факта – правонарушения.

Таким образом, в качестве критерия разграничения сделок на недействительные и несостоявшиеся выступает их общая способность порождать гражданско-правовые последствия: если недействительная сделка может влечь за собой такие последствия (хотя бы и специальные), наступления которых ее субъекты не желают, то несостоявшаяся – нет.