Проблемы государственной регистрации отдельных сделок с жилыми помещениями и прав на них

Прежде всего, необходимо первоначально определиться с самим понятием «жилое помещение», как это понятие толкуется в законах, иных нормативно-правовых актах РФ, дать общую характеристику жилого помещения, определить связь между понятиями «жилого помещения» и «собственности», поскольку при освещении вопросов, связанных с заключением и исполнением сделок с жилыми помещениями, понятие «собственность» играет ключевую роль (без «собственности» как таковая гражданско-правовая сделка с жилыми помещениями не возможна). Поэтому необходимо ответить и на ряд других вопросов, таких как: что такое собственность в современном понимании законодателя; что является объектами права собственности на жилое помещение; кто может быть субъектами права собственности на жилое помещение?

Исходя из действующего гражданского и жилищного законодательства (например, ст. ст. 130, 288, 673 Гражданского Кодекса РФ, ст. ст. 7, 40 Жилищного Кодекса РСФСР, ст. 1 Федерального закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 №4218–1) под «жилым помещением» понимают – жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры (комнату), предназначенные для самостоятельного использования в жилых целях, то есть жилое помещение имеет строго целевое назначение, оно предназначено исключительно для проживания граждан. Кроме того, жилое помещение должно быть пригодным для постоянного в нём проживания. В соответствии со ст. 40 ЖК РСФСР жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, а если в законе прямо не допускается иное, то и быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта.

М.И. Брагинский отмечает, что объектами недвижимости, имеющими строго целевое назначение, признаются жилые помещения, под которыми жилищное законодательство понимает не только жилые дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (к примеру, изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет нежилых помещений, включая служебные, ведомственные помещения, общежития, гостиницы-приюты и т.п. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Собственник, осуществляя право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, должен обеспечивать сохранение его назначения. Жилые здания и помещения могут находиться в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

Центральное место в системе вещных прав занимает право собственности. Согласно ст. 209 ГК РФ, полномочия собственника составляет триединство возможностей – возможность владеть вещью, то есть фактически иметь ее в своем хозяйстве; возможность пользоваться вещью, что значит эксплуатировать (использовать) вещь путем извлечения присущих ей полезных свойств; возможность распоряжаться вещью, то есть определять ее юридическую судьбу – отчуждать, сдавать в аренду и т.д. В обыденной жизни для удовлетворения потребностей человека вполне достаточно наличия двух первых полномочий – возможностей владеть и пользоваться вещью. Но с точки зрения возможности изменять юридическую судьбу вещи главное полномочие собственника – возможность ею распоряжаться. Именно это полномочие отличает право собственности от иных вещных прав. Законодатель не делает акцента на производном характере вещных прав лиц, не являющихся собственниками, но это следует из самой сути этих прав – лица, владеющие имуществом на ином вещном праве, кроме собственности могут владеть и пользоваться вещью наравне с собственником, а распоряжаться – весьма ограничено или вообще не могут, так как это полномочие остается за собственником.

По утверждению А.Р. Кирсанова, необходимым и достаточным условием для возникновения права собственности является наличие некоторых обстоятельств, называемых юридическими фактами. Все способы приобретения права собственности (юридические факты, которые влекут возникновение у лица такого права) можно разделить на две группы: первоначальные и производные. Данное утверждение, в той части, где по сути, отождествляются понятия «способы приобретения права собственности» и «юридические факты» представляется спорным. В зависимости от того, как толковать основания гражданских правоотношений, можно сказать, являются ли данные явления одним и тем же. В некоторых учебниках «юридические факты» считают как основания гражданских правоотношений: поскольку юридические факты лежат в основе гражданских правоотношений и влекут за собой их установление, изменение или прекращение, их называют основаниями гражданских правоотношений. Но есть и другое определение: под основаниями возникновения, изменения и прекращения гражданского правоотношения понимается определенный комплекс различных по своему содержанию взаимосвязанных юридических явлений, взаимодействие которых влечет за собой движение гражданского правоотношений. То есть, не только одни юридические факты (в форме действия или события) являются основаниями гражданских правоотношений, но и «определенный комплекс взаимосвязанных юридических явлений». О.А. Красавчиков указывает: следует различать три категории оснований динамики гражданско-правовых связей: 1) нормативные основания, в качестве которых выступают соответствующие нормы права, регулирующие определенный вид общественных отношений; 2) правосубъектные основания, определяющие способность лица к участию в том или другом виде гражданско-правовых отношений; 3) юридико-фактические основания, т.е. определенные факты реальной действительности, с наличием которых правовые нормы связывают возникновение, изменение или прекращение соответствующих прав и обязанностей правосубъектного лица.

Примерами первоначальных способов возникновения права собственности могут быть: создание новой вещи (ст. 219 ГК РФ), приобретение права собственности на бесхозяйное имущество (ст. 225 ГК РФ), то есть право собственности на вещь может возникнуть впервые помимо воли предыдущего собственника.

В гражданском обороте недвижимости наиболее распространены производные способы приобретения права собственности, среди которых первое место занимают сделки по отчуждению имущества, которые более подробно рассмотрим ниже.

Несмотря на то, что полномочия собственника в отношении имущества наиболее всеобъемлющи, законодатель вводит в отношении права собственности на жилые помещения некоторые ограничения. Собственник жилого помещения может осуществлять свои полномочия (владения, пользования, распоряжения) только в соответствии с его назначением – он не вправе, например, размещать в жилом доме промышленные производства (ст. 7 ЖК РСФСР). Кроме того, собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (п. 2 ст. 290 ГК РФ). При сделках с жильем переход права собственности к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

П.В. Крашенинников выделяет пределы осуществления и ограничения права собственности на жилое помещение. Пределы объективны в том смысле, что они не зависят от воли собственника и иных лиц, а предопределены законом; ограничения же субъективны, потому что зависят от основанной на законе воле субъектов или судебных органов. Изложенное позволяет назвать пределы общими основаниями стеснения права собственности, а ограничения – частными. Стеснения владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, принадлежащие каким-либо субъектам, могут быть трех видов:

во-первых, законодательные – пределы, установленные федеральными законодательными актами;

во-вторых, судебные – ограничения, вызванные оспоримостью права собственности на жилье;

в-третьих, договорные – ограничения, обусловленные соглашением сторон.

Если взять пределы, указанные П.В. Крашенинниковым, как критерии жилого помещения, то, можно вывести следующие признаки «жилого помещения»:

оно имеет целевое назначение;

размещение промышленных производств в нем не допускается (предоставление помещений для нужд промышленного характера запрещается);

оно предназначено для проживания граждан (гражданин – собственник может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи) (ст. 288 ГК РФ);

необходимо надлежащее обращение, т.е. соблюдение санитарно-гигиенических требований, строгих норм и правил, противопожарных норм и т.п.

Исходя из выше изложенного, можно дать следующее определение жилого помещения. Жилое помещение является объектом гражданских прав, относящимся к недвижимым вещам, обладаемым специфическими чертами, должно удовлетворять требованиям, закрепленным в нормах закона (ГК РФ, ЖК РСФСР, ФЗ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.92 г. №4218–1), несоблюдение которых несет для субъекта права на жилое помещение неблагоприятные последствия.

• Виды объектов права собственности на жилое помещение
• Субъекты права собственности на жилое помещение
• Общая характеристика сделок с жилыми помещениями
• Виды сделок с жилыми помещениями
• Понятие формы сделок с жилыми помещениями
• Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
• Соотношение формы и государственной регистрации сделок с жилыми помещениями
• Особенности государственной регистрации права общей совместной собственности
• Особенности государственной регистрации сделок с жилыми помещениями в случае их расторжения