Общая характеристика сделок с жилыми помещениями

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. При этом сделки могут быть двух – или многосторонними (договоры) и односторонними.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (например, завещание).

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка), либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). К примеру, договор купли-продажи, аренды.

Основная регламентация сделок с жилыми помещениями содержится в актах гражданского законодательства. Вместе с тем, в актах жилищного законодательства также есть большое количество норм, регулирующих те или иные сделки (например, договор социального найма жилого помещения, договор обмена).

Для правильного применения правовых норм, регулирующих сделки с жилыми помещениями, необходимо проводить черту между гражданским и жилищным законодательством. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями, лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, его эксплуатацией, и целый ряд других вопросов, регулируются жилищным законодательством.

Гражданское законодательство согласно ст. 71 Конституции РФ относится к исключительному ведению Российской Федерации. Согласно ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство является совместной компетенцией Федерации и ее субъектов. Из этого следует, что отношения по эксплуатации, и использованию жилого помещения и т.д. могут регулироваться как Российской Федерацией, так и ее субъектами.

П.В. Крашенинников проведя анализ действующего российского законодательства, выделяет ряд условий, при которых сделки с жилыми помещениями (любого вида) будут действительны.

Необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Например, недопустимы сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования многоквартирного дома.

Необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности.

Необходимо, чтобы отчуждателю или наследодателю жилое помещение принадлежало на праве собственности. Если отчуждателем выступает государственная или муниципальная организация, то жилье должно принадлежать: на праве хозяйственного ведения – государственным и муниципальным предприятиям; на праве оперативного управления – казенным предприятиям. Правомерное владение, пользование и распоряжение жилищем подтверждается правоустанавливающим документом.

Необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, то есть должно быть правильное понимание сделки и ее совершение должно быть добровольным.

Необходимо письменное оформление указанных сделок.

Как правило, требуется обязательная государственная регистрация сделки (за исключение обмена между нанимателями и найма жилого помещения) по месту расположения квартиры.

При отступлении от названных условий сделка считается недействительной. К ней применяются правила, предусмотренные § 2 гл. 9 ГК РФ для недействительных сделок.

Сделка, недействительная в силу признания ее таковой судом, признается оспоримой. Например, сделки, совершенные ограничено дееспособными либо несовершеннолетними от 14 до 18 лет (ст. ст. 175,176 ГК РФ), совершенные под влиянием насилия или угрозы (ст. 179 ГК РФ). Сделка, недействительная вне зависимости от судебного решения, является ничтожной. Например, сделки, совершенные недееспособными либо не достигшими 14 лет (ст. ст. 171, 172 ГК РФ), сделки, совершенные без намерения создать соответствующие правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК РФ).

Ст. 168 ГК РФ устанавливает принцип отнесения сделок к той или иной категории недействительности, если закон не указывает на оспоримость, сделки, несоответствующей закону или иным правовым актам, признаются ничтожными.

Одно из названных выше условий действительности сделок с жилыми помещениями – это требование обязательной государственной регистрации сделки (п. 3 ст. 433 ГК РФ). При невыполнении этого требования сделка считается незаключенной, т.е. несостоявшейся. Тут мы видим, что законодатель сильно ужесточил требования, предъявляемые к сделкам с жилыми помещениями. Более того, видна неясность в последствиях не зарегистрированной сделки с жилым помещением. Для точности в понимании требований законодателя необходимо разобраться с понятиями «незаключенный договор» и «недействительный договор». Увидеть разницу в правовых последствиях «незаключенного договора» и «недействительного договора». Для сделок с жилыми помещениями это очень важно, потому и необходимо остановиться на этом вопросе более подробно.