Субъекты права собственности на жилое помещение

Владеть недвижимым имуществом на праве собственности, совершать с недвижимостью сделки могут в установленном законом порядке:

а) граждане,

б) юридические лица,

в) иные субъекты гражданских прав (публично-правовые образования).

а) Субъектами гражданских прав в России могут быть не только граждане РФ, но и иностранные граждане, а также лица без гражданства (п. 1 ст. 2 ГК РФ). Участие граждан в гражданском обороте недвижимости обусловлено их правоспособностью (способность граждан иметь права и нести обязанности) и дееспособностью (способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права). В отношении иностранных граждан можно добавить следующее: документы иностранных субъектов, представляемые на государственную регистрацию, могут быть приняты только в случае их надлежащего удостоверения. Документы должны быть легализованы консулом или иметь апостиль. Процедура консульской легализации предусматривается в консульских договорах.

Для стран-участниц Гаагской конвенции, отменяющей требования легализации иностранных официальных документов 1961 года, действует упрощенный порядок. На документах, проставляется специальный штамп – апостиль. Апостиль удостоверяет подлинность подписи, статус, в котором выступал субъект, подписавший документ, а также подлинность печати, которой скреплен этот документ. Такой документ может быть использован в любой из стран участниц Конвенции.

б) Юридическое лицо – это признаваемая государством организация, которая обладает обособленным имуществом, отвечает по своим обязательствам, от своего имени приобретает гражданские права и несет обязанности и может выступать в качестве истца и ответчика в суде. Российские и иностранные юридические лица участвуют в сделках с недвижимостью на равных условиях (п. 1 ст. 2 ГК РФ).

в) Наравне с гражданами и юридическими лицами в гражданском обороте недвижимости участвуют публично-правовые образования – Российская Федерация, республики, края, области, города федерального значения, автономные области, автономные округа и муниципальные образования (ст. 124 ГК РФ). Их участие в сделках с недвижимостью регулируется нормами, применяемыми к юридическим лицам, если иное не вытекает из закона или особенностей конкретных субъектов. Имущественные права Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований осуществляют соответствующие органы государственной власти (п. 1 ст. 125 ГК РФ). Например, от имени Российской Федерации действуют Министерство имущественных отношений Российской Федерации и его территориальные органы, но только в отношении имущества состоящего на учете (занесенного в реестр) Комитета по управлению государственным имуществом (КУГИ).

При определении субъектов права собственности на жилые помещения следует учитывать особенности правового положения лиц использующих жилые помещения. Так, граждане – собственники жилых помещений вправе использовать их и для личного проживания, и для сдачи по договору найма жилого помещения гражданам или по договору аренды организациям, тогда как государственное и муниципальное образование, а также юридические лица – только для сдачи по договору найма либо аренды. Это объясняется тем, что, как у юридического лица, так и публичного образования нет жилищной потребности, они не могут сами использовать жилище по назначению. Так, организации для достижения уставных задач требуются производственные, складские, торговые, административно-бытовые помещения и т.д., но не требуется жилье. Конечно, и публичному образованию, и юридическому лицу жилые помещения могут быть необходимы для предоставления нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам либо для извлечения прибыли. Но в таких случаях субъект права собственности действует, исходя не из жилищной потребности, а их соображений жилищной, кадровой политики или других интересов.

Жилые помещения могут находиться в собственности юридического лица и с целью обеспечения сотрудников предприятия жилой площадью, так называемые служебные жилые помещения, что соответствует ст. ст. 5, 24, 43 и 101 ЖК РСФСР.

Так же необходимо обратить внимание на членов семьи собственников жилого помещения. В строгом смысле они не имеют таких объемлющих полномочий как собственник, но роль их велика, и мы, поэтому должны проанализировать правовую природу их прав на жилое помещение.