Нормативно-правовое обеспечение экономической основы муниципального хозяйства

ПВС = С(Г1)∙ Кц∙ И (Г1-Г2)∙ И(Г2-Г3)∙ Ит ∙V∙НДС,

где С(Г1) - стоимость строительства 1 куб. м здания в году Г1

(Г4 - год застройки здания); Кц- ценностной коэффициент;

И(Г1-Г2) - индекс изменения стоимости с года Гl по год Г2;

И(Г2-Г3) - индекс изменения стоимости с года Г2 по год Г3;

Ит- территориальный коэффициент;

V - объем здания, куб. м;

НДС - ставка налога на добавленную стоимость.

3. Физический износ здания определяется по формуле

ФЗ = Фкi ∙ Ii,

ФЗ - физический износ объекта;

Фкi - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;

K- число отдельных конструкций, элементов или систем в объекте;

Ii - коэффициент, показывающий долю восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания.

Доля восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, %, следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий. Числовые значения физического износа следует округлять: для отдельных участков конструкций, элементов и систем - до 10%, для конструкций, элементов и систем - до 5%, для зданий в целом - до 1%.

4. Остаточная восстановительная стоимость объекта:

ОС = ПВС + ФЗ

Рыночная стоимость объекта:

РСЗД = ОС + РСЗ

Примеры расчета рыночной стоимости недвижимости и варианты для самостоятельной работы представлены в Приложении.

Управление земельными ресурсами включает вовлечение участков в экономический оборот, их перераспределение в пользу эффективных субъектов хозяйствования, разработку правил землепользования, ведение земельного кадастра и другие функции.

В результате приватизации подавляющая часть земель сельскохозяйственного назначения, и ведения личного подсобного хозяйства передана в частную (общую, долевую) собственность. В частную собственность переданы и землеустроительные организации, реализующие процедуры установления правового статуса земельных участков. Собственность на не выделенную в натуре землю фиксируется свидетельством на земельный пай. В России насчитывается около 36млн владельцев паев.

Неприватизированные земли разграничиваются между федеральным, региональным и местным уровнем власти в течение уже более 10 лет. Там, где разграничение осуществлено, земли закрепляются преимущественно за федеральным уровнем власти. Небольшими массивами неприватизированных земель распоряжаются органы местного самоуправления, а крупными - субъекты РФ, хотя разделение на небольшие и крупные участки достаточно условно.

В границах муниципального образования могут быть земли разных форм собственности и целевого назначения: общего пользования, для развития поселений, рекреационные и Т.д.

Органы муниципальной власти наделены большими правами в земельных отношениях. При их участии осуществляются следующие операции:

национализация, муниципализация, экспроприация, право преимущественного приобретения;

обмен земельными участками, передача титулов;

купля-продажа земельных участков на открытом рынке;

взимание налогов, штрафов с землепользователей, освобождение от налогов;

установление правил застройки;

заключение соглашений о застройке.

Права на землю являются основополагающими для инвестиций в недвижимость. Право собственности на здания и сооружения без права собственности на участок - просто фикция. Участок - фактически главная часть недвижимости, которую покупатель оплатил. Но участок под зданием собственную стоимость капитализирует в предприятии, если покупатель приобретает это здание.

Для получения земельного участка у инвестора есть разные возможности:

выиграть право на заключение договора аренды земельного участка с администрацией по результатам проведения торгов;

приобрести до 100% акций в специально созданной компании, имеющей юридические права на землю (как правило, в обществе с ограниченной ответственностью);

купить земельный участок.

При сравнимых финансовых аспектах второй способ для инвестора предпочтителен, особенно если продается 100% акций (долей) участия в компании - арендаторе земельного участка: такой подход позволяет быстро приобрести контроль над правами аренды на земельный участок.

Возможно также получение участка в пользование в рамках осуществления совместного инвестиционного проекта с городом.

Земельные участки под жилищное строительство продаются через аукционы, чтобы гарантировать доступ к этому бизнесу многим компаниям. Муниципальные органы выставляют участки на аукцион при условии гарантированного про ведения коммуникаций. Должны быть подготовлены условия передачи земельного участка в аренду, проект договора аренды, градостроительное обоснование, условия подсоединения к городским коммунальным сетям.