Особенности государственной регистрации сделок с жилыми помещениями в случае их расторжения

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); согласно статье 167 ГК Российской Федерации она считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.

Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Итак, в вопросе о применении норм статей ГК РФ к добросовестному приобретателю в случаи применения последствий недействительной сделки ясность имеется. По мнению А.А. Рубанова в ст. 302 ГК РФ решен лишь гражданско-процессуальный вопрос: в иске собственнику должно быть отказано, и в дальнейшем такие иски не могут быть приняты к рассмотрению как тождественные, но ст. 302 ГК РФ не определяет гражданско-правовой режим соответствующей вещи. Каковы права на неё добросовестного приобретателя? Каковы изменения в правах на неё собственника после отказа в иске? Продолжает ли эта вещь после отказа в иске вообще оставаться объектом чьего-либо права собственности или она становиться бесхозяйной вещью?

Мнение правоведов в этом вопросе разделились. Так, К.И. Скловский считает, что выходом из этой ситуации можно считать введение приобретательной давности. Он предлагает применить добросовестному приобретателю право удержания вещи: следует согласиться с тем, что если фактически невозможен встречный возврат имущества, то одной из сторон может быть предоставлено право удержания имущества до предоставления ей компенсации, вплоть до применения механизма предусмотренного ст. ст. 359–360 ГК РФ, т.е. продажи вещи по правилам, установленного для залога.

Иное мнение на этот счет у В.А. Рахмиловича. Между тем, для того чтобы действительно были обеспечены интересы оборота и его участников, т.е. те цели, ради достижения которых закон устанавливает ограничения виндикации, добросовестный приобретатель должен получить настоящее, полноценное право собственности. Далее автор обосновывает свое высказывание: условием возникновения права собственности у приобретателя и прекращения его у отчуждателя должна быть признана передача вещи приобретателю (traditio). Такое решение вопроса основано на формулировках ст. 301 и 302 ГК РФ об истребовании из чужого владения и от приобретателя. Оно совпадает с правилом ст. 223 ГК РФ, что также дает ему некоторое формальное обоснование. И оно является наиболее рациональным по существу.

Описанный способ приобретения права собственности должен быть отнесен к первоначальным, поскольку право добросовестного приобретателя никак не связано ни с правом предшествующего собственника, ни с правами отчуждателя: собственник своих прав приобретателю не передавал, а отчуждатель их не имел. Право добросовестного приобретателя не зависит от предшествующих прав.

Какое бы мнение в данном вопросе теоретически не возобладало, на практике регистрация права собственности на жилое помещение, происходит на основании документов соответствующих требованиям закона.