Соотношение формы и государственной регистрации сделок с жилыми помещениями

Учитывая изложенное, Медногорский городской суд Оренбургской области отказал в удовлетворении жалобы и признал отказ в государственной регистрации законным и обоснованным'. Учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации сделки, поскольку гражданин (являющийся одной из сторон по договору) умер до момента государственной регистрации, т.е. до даты внесения записи о праве в Единый государственный реестр прав.

Стоит добавить, если бы аналогичная ситуация произошла в отношении договора мены гаражей или земельных участков последствия были бы иные. Сделки с такими объектами как гараж, земельный участок не подлежат государственной регистрации (за исключением договоров дарения, ренты).

Кроме рассмотренных негативных последствий могущих возникнуть из-за разницы во времени между моментом фактического заключения договора (достижения соглашения сторон по всем существенным условиям договора) и моментом придания юридической силы договора, есть и другие. Приведем пример из судебной практики предусмотренный в работе К.И. Скловского.

Был зарегистрирован договор купли-продажи квартиры, который, однако, исполнен не был; не было и государственной регистрации перехода права собственности. После этого продавец продал ту же квартиру другому лицу, но в регистрации этого второго договора было отказано. Иск о понуждении к регистрации был отклонен, хотя продавец вполне корректно ссылался на то, что хотя договор и заключен, но не исполнен, и он остался собственником. В обоснование своего решения суд сослался па то, что Единый государственный реестр прав должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременении этих прав и о сделках с таким имуществом. Наличие в Едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон, или прекращения по другим основаниям. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало сторонам нового договора в его государственной регистрации.

Далее К.И. Скловский комментирует возникшую ситуацию. Нет никакого противоречия в том, что продавец более одного раза продает вещь. Поэтому регистрация этих договоров не противоречит ни смыслу Гражданского кодекса РФ, ни смыслу государственной регистрации оборота недвижимости. Напротив, отказ в регистрации очевидным образом ущемляет интересы участников оборота. Во-первых, органы государственной регистрации не должны брать на себя защиту прав частных лиц, в том числе первого покупателя, который вправе потребовать исполнения договора. Если он не делает этого сам тем меньше оснований защищать его государственному органу. Во-вторых, второй покупатель лишается права требования из договора, который после отказа в регистрации оказывается незаключенным. В-третьих, и это еще более важно, оборот недвижимости вынужденно загоняется в тень и уходит из-под публичного контроля. Но ведь одна из главных задач системы регистрации недвижимости – сделать весь оборот недвижимости открытым и публичным.

Непонятно также, по какому основанию продавец мог бы требовать расторжения договора, которое рекомендовано судом. Даже невыполнение обязательства по оплате квартиры или иной вещи, как известно, не даст права на расторжение купли-продажи. Ни закон, ни деловая практика не предусматривают и одностороннего отказа от купли-продажи. Но невыполнимость данных судом рекомендаций – лишь одно из обстоятельств, подтверждающих сомнительность приведенного решения. Главное состоит в том, что наличие нескольких записей о продаже одной и той же недвижимости в наибольшей степени отвечает как нуждам оборота и его участников, имеющих возможность учесть это обстоятельство при вступлении в договор с продавцом, так и смыслу закона, не случайно разделяющего регистрацию договора и регистрацию перехода права собственности.

Если не брать во внимание высказывания автора по поводу злоупотребления регистратором своей компетенцией («Характерно, что участники оборота – продавец, первый и второй покупатель – не имеют никакого спора по поводу сделки; все возражения следуют со стороны регистратора, который, конечно, защищает не интересы оборота и его участников, а собственный ведомственный интерес, в крайнем случае, свое право не знать основ гражданского права»), стоит все же признать появляющуюся проблему в выше приведенной ситуации. В обосновании решения суда думается смысл есть. В соответствии с п.п. 17, 63–65 Правил ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.98 г. за №219, нельзя зарегистрировать новую сделку без погашения записи о предыдущей сделки. Любой государственный регистратор в сложившейся ситуации не сможет поступить иначе. Указанные проблемы могут решиться на законодательном уровне.