Проблема «единой судьбы» земли и недвижимости в российском законодательстве

Земельный участок – особый объект права собственности, свободное пользование которым исключительно по усмотрению собственника не допускает ни один современный правопорядок.

Земля сама по себе не является объектом имущественных прав, она выступает природным ресурсом, источником формирования земельных участков объектов гражданских прав, недвижимых вещей.

Сделки с землей и другой недвижимостью по своей сути являются перераспределением собственности законным путем. Они определяются волей как частных лиц, так и организаций – хозяйствующих субъектов и служат их интересам. Но, как бы то ни было, частноправовая в своей основе природа сделок с недвижимостью не должна заслонять их общественной значимости.

Уже четыре года действует новый Земельный кодекс РФ, но спорные вопросы его применения, соотношения с Гражданским кодексом РФ остаются. Не получил однозначного разрешения в правоприменительной практике вопрос о необходимости оформления какого-либо права на земельный участок физическим или юридическим лицом, отчуждающим недвижимость. Можно ли в этом случае утверждать, что если у продавца отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, занимаемый зданием, строением, то он вправе данную недвижимость продать иному лицу без оформления какого-либо права на землю? Ответ на данный вопрос не однозначен.

Действующее российское законодательство в той части, в какой оно призвано регулировать отношения собственности на земельные участки и расположенные на них здания и оборот объектов недвижимого имущества, рассматривает эти объекты, с одной стороны, как объекты самостоятельные и участвующие в обороте вполне независимо друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, а с другой – как физически и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества.

Сложившаяся судебная практика свидетельствует о том, что выделение признака прочной связи с землей и невозможности перемещения соответствующих объектов без несоразмерного ущерба их назначению, вполне оправданно.

Недвижимость во всех случаях представляет собой индивидуально определенную вещь. Если по своим свойствам недвижимость может быть разделена на несколько самостоятельных вещей, при таком разделе прежняя недвижимость должна прекратить свое существование, а на ее месте образуются два или более самостоятельных объекта. Разрабатываемая концепция развития законодательства о регулировании оборота недвижимого имущества предполагает ограничение на разделение самого объекта до такой степени, когда его целевое использование будет затруднено.

Распоряжением Правительства РФ от 26.07.2000 г. №1072-р (которое было принято до введения в действие Земельного кодекса РФ) был утвержден «План действий правительства РФ в области социальной политики и модернизации экономики на 2000-2001 годы». В Плане говорилось о намерении Правительства настаивать на внесении в законодательство Российской Федерации поправок, которые обеспечат вовлечение земли и недвижимости в хозяйственный оборот. Предполагалось «законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений – как улучшений земельного участка». В «Программе социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу 2002-2004 годы», утвержденной распоряжением Правительства РФ от 10 июля 2001 г. №910-рп, в качестве одного из мероприятий также предусмотрено оформления такой правовой концепции, о которой говорилось в распоряжении от 2000 г.

Идею «единого объекта», т.е. земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости, реализовать невозможно. Зачастую стоимость зданий и сооружений, находящихся на земельных участках, значительно превосходит стоимость самих земельных участков и никак не может считаться «улучшением» соответствующих земельных участков.

Проблема состоит в том, что все наше законодательство, начиная с советских времен строится на принципе: земельный участок следует судьбе строения. Из этого исходит действующий Гражданский кодекс РФ, который позволяет новому собственнику здания или сооружения требовать оформления на себя земельного участка, т.е. предполагается, что право на земельный участок переходит к новому собственнику вместе с соответствующим объектом недвижимости.

Идея «единого объекта» может быть воспринята лишь в одном случае: если на каком либо этапе собственник здания и собственник земельного участка совпадут в одном лице.

Земельный кодекс РФ провозглашает в качестве одного из принципов земельного законодательства единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, но нетрудно заметить, что земельный участок и недвижимость, прочно связанная с ним, рассматриваются Земельным кодексом как самостоятельные объекты гражданского оборота, связанные единой судьбой, но не как «единый объект».