Основания для отказа в государственной регистрации права на недвижимое имущество, установленного решением суда

Данный вопрос становится в настоящее время более актуальным в связи с изменениями, внесенными в Закон о регистрации прав Федеральным законом от 17.06.2010 №119-ФЗ.

Ранее действовавшая редакция статьи 28 Закона о регистрации прав содержала запрет регистрирующему органу отказывать в регистрации права на недвижимое имущество, установленного решением суда, вступившего в силу.

Так, Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации Федеральным законом от 21.07.2009 №132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в соответствии с пунктом 1 статьи 28 Закона о регистрации прав рекомендует отказывать в государственной регистрации только по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом и двенадцатом пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.

Итак, какие же эти основания для отказа в государственной регистрации права на недвижимость, установленного судебным актом?

1) Документы, представленные на регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации прав). Бевзенко Р.С. высказывается мнение, что речь здесь идет об основании для отказа в регистрации только относительно иных документов (кроме судебного акта), представленных на регистрацию, которые по форме и содержанию не соответствуют законодательству. «Иначе, нарушается принцип обязательности вступивших в законную силу судебных актов, оценивать судебный акт на предмет соответствия по форме и содержанию государственный регистратор не вправе».

В то же время нельзя не отметить следующее.

Суд, удовлетворяя исковые требования, признает договор состоявшимся, в то время как самого документа, в виде которого оформлен договор, у сторон не имеется. Что в данном случае подлежит регистрации: сделка или право? Сделка не может быть зарегистрирована, так как договора в виде документа не существует. Право тоже не может быть зарегистрировано, так как в судебном заседании вопрос о принадлежности права не рассматривался. А в силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 28 Закона о регистрации прав судебное решение как основание возникновения и регистрации вещных прав должно устанавливать соответствующее гражданское право.

2) Лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимости (абзац 6 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации прав). Данная формулировка основания для отказа в регистрации права, установленного решением суда, вызывает недоумение. Так, Р.С. Бевзенко предлагает следующее толкование данного основания: «суд, рассматривающий иск о признании права, принял в качестве доказательства, подтверждающего наличие у истца права на недвижимое имущество, документ, который был выдан лицом, не уполномоченным распоряжаться этим правом».

3) Лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (абзац 7 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации прав). Единственным вариантом толкования этой нормы по мнению Р.С. Бевзенко, является то, что «регистрирующий орган вправе отказать в регистрации, если сочтет, что документ (доказательство в судебном споре), на который истец ссылался как на основание возникновения у него права на недвижимое имущество, был составлен без указания ограничений, установленных в отношении лица, составившего документ».

4) Правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимости, наличие которых необходимо для регистрации возникших после 31.01.1998 перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после 31.01.1998 сделки с объектом недвижимости (абзац 9 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации прав).

5) Не представлены документы, необходимые для регистрации прав (абзац 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации прав). Судам также необходимо иметь в виду, что в случае, если на государственную регистрацию заявителем была представлена копия судебного акта, не содержащая отметку о вступлении его в законную силу, либо не заверенная гербовой печатью суда, либо копия судебного акта была представлена в количестве экземпляров меньшем, чем это установлено законом, регистратор в соответствии со статьей 19 Закона вправе приостановить государственную регистрацию прав и предложить заявителю устранить нарушение. Если в течение данного срока заявитель не устранил причины, препятствующие государственной регистрации, отказ регистратора в государственной регистрации права на основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Закона является законным.

6) В связи с тем, что на основании абзаца одиннадцатого пункта 1 статьи 20 Закона в государственной регистрации может быть отказано, если имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами, судам при рассмотрении споров о правах на недвижимое имущество необходимо исходить из следующего. Судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи. Однако, по смыслу пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации при наличии в реестре записи о праве какого-либо лица на недвижимое имущество судебный акт о признании аналогичного права на данное имущество за иным лицом имеет юридическую силу в отношении первого лица только при условии его участия в деле в качестве ответчика. Если судебный акт принят в отношении иного лица, отказ регистратора в государственной регистрации права на недвижимое имущество является законным (абзац 11 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации прав).